【房貸懶人包2】

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【房貸懶人包2】30年期房貸成主流 千萬貸款升息後負擔暴增逾80萬
鏡週刊 2022/04/01 10:26(14小時前)
長年期房貸可降低月付金額，總利息支出卻是一筆沉重的負擔。
低利環境加上高房價壓力，銀行承作房貸期數動輒300多期，30年期房貸成主流，專家提醒，別以為30年期換算每月還款金額比20年期來得少，就認為長年期房貸比較好，細算貸款千萬，總利息支出相差80多萬元，接下來要走入升息循環，負擔恐怕更沉重。

在1.5％利率之下，申貸20年期及30年期房貸，若貸款千萬每月還款金額分別是48,255元、34,512元，看得出長年期房貸的月負擔較輕、少付13,743元；但是總利息支出卻高得嚇人，同樣是1.5％利率，20年期房貸總利息支出為158萬1,076元，30年期房貸卻高達242萬4,321元，兩者差距達84萬3,245元。

House123執行長邱愛莉就說，降低月付金額，可有更多的餘裕應付生活的不時之需，也可做其他投資理財規劃，但她仍提醒民眾，拉長還款期限也代表時間成本的增加，以貸款千萬元、1.5％利率來計算，總利息就要多負擔84.3萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦遇到升息循環，就會感受到還款壓力增加。尤其市場普遍預期這次升息1碼恐怕只是「起手式」，後面利率仍可能向上走揚，若是利率「升升不息」，不僅影響民眾購屋信心與預算，也可能讓房貸族負擔增加，排擠未來的生活開銷預算。

舉例房貸1,000萬元，利率1.5％試算，一旦長期利率升到2.5％，20年期房貸每月要多出9.8％，而30年期的房貸還款甚至要高出1成多，多繳14.5％，負擔增加幅度比20年期更重。

曾敬德認為，30年期房貸盛行以來，幾乎沒遇過升息循環的狀況，面臨這波升息潮，房貸族將相對有感。

以房貸千萬元試算，20年期利率1.5％試算，本利平均攤還每月還款金額為48,255元，若長期升息到2.5％，每月還款金額就增加4,735元、來到52,990元。

再看30年期同樣條件，1.5％利率之下，每月還款金額可降至34,512元，但同樣升息1％、達到2.5％時，每月還款金額就攀高5,000元、來到39,512元，增幅14.5％。

曾敬德建議，手上資金若沒有投報2％以上且低風險的理財工具，可提前償還一些房貸本金，降低每月房貸支出、省下部分利息。

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【房貸懶人包1】史上最低1.31％掰了！ 首購族用這招省荷包
鏡週刊 2022/04/01 10:25(14小時前)
首購族善用政策性貸款，申辦條件較寬鬆、利率較佳，可減輕房貸負擔。
在央行鳴槍升息後，房貸利率地板價1.31％已成絕響，再加上通膨壓力，讓房貸族負擔更重，財政部昨（31日）公告「青年安心成家」政策性貸款（以下簡稱青安房貸）利率升半碼，一段式利率從原本的1.4％調高為1.525％，仍比公教人員房貸1.56％略低，青安房貸等於是市場最低價。專家教你善用青安+銀行房貸雙管齊下，讓首購族省荷包。

銀行房貸主管私下指出，這次央行升息速度很快，以往美國升個2、3次，我們才會升半碼，這次卻一口氣升足1碼，公股行庫也迅速跟進，將定儲利率升足1碼。4月份各銀行陸續調整利率，屆時房貸戶會明顯有感。

因為定儲利率正是房貸利率計算基礎的i值，房貸指數利率=機動指數（i值）+固定加碼（視個人條件）。房貸專家喬王說，i值依各銀行不同，是依據某幾大行庫的1年期或2年期定儲利率的平均值而定，銀行內部再依客戶條件加上固定加碼後，而升息之後，加總出來的房貸利率就是1.56％起跳。

對於年輕首購族來說，現今房價高漲，買屋已是大不易，申辦房貸更要精打細算。喬王指出，政策性貸款「青安貸款」的條件較寬鬆，凡是20～40歲的首購族，名下沒有其他房子，就能向八大行庫申請「青安房貸」，額度最高8成，申貸金額最多800萬元。

以現階段都會區房屋總價動輒逾千萬元的狀態下，首購族申請青家房貸800萬元額度後，可再搭配銀行房貸省荷包。

假設即將新婚的首購族小益，在新北市買下總價1600萬元的房子，貸款成數估75成，貸款金額1200萬元，申貸20年期，無寬限期，採用本息均攤的方式。

小益選擇青安房貸搭配銀行房貸，那麼800萬元額度以1.525％計息，月付38,696元，另外400萬元申辦銀行房貸，以升息後的利率1.56％、一段式計息，月付金額19,412元，加總起來是58,108元。

若貸款額度1200萬元全由銀行房貸承作，以現階段最低利率1.56％計算，小益每月本息均攤的金額為58,237元較高，若銀行進一步評估小益個人及擔保品的條件，不符合銀行眼中的優質客戶，那麼核定的成數、利率就會更嚴格，未必能享受到1.56％最低利率，與青安房貸的差距就會更大。

首購族善用「青安貸款」省荷包

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【房貸懶人包3】4類房貸大比拚 適合自己的最減壓
鏡週刊 2022/04/01 10:26(14小時前)
房貸是大額支出，民眾購屋前要做足功課，找出最適合自己的房貸方案。
民眾購屋貸款的平均金額已突破千萬元，當利率走升，還款負擔增加，將令房貸族超有感，專家提出4類房貸專案，可依需求及自身優勢找出最適合自己的房貸。

「物價上漲都快吃不消了，大額的房貸支出更要多比較、精打細算，市面上沒有所謂『最好』的房貸專案，只有『最適合你當下條件』的專案，買房子之前要做足功課。」房貸專家喬王提出4種房貸類型，民眾可找出適合的方案。

一、首購族：適用青安房貸
青年安家房貸是政策性貸款的一種，政府針對特定族群如公教員工、中低收入戶、首購族等，所設計的貸款專案。這類貸款背負著政策目的，因此只要民眾符合資格，就能取得較優惠的貸款條件。

喬王指出，這類政策性貸款都是由公股行庫執行，財政部的青年安心成家購屋優惠貸款（簡稱：青安房貸），就是由八大行庫包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、華南銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀等行庫承作。

凡是20～40歲的首購民眾，名下無其他住宅，可申請最高成數8成、最多額度800萬元。利率分為3種，包括一段式計息（目前為1.4％）、兩段式計息、混合式計息等，房貸利率引用指標為中華郵政2年期定儲利率為基礎。

二、保戶：壽險房貸
低利環境之下，房貸業務對壽險業者來說收益並不高，近年逐漸退出房貸市場，市場上承作新房貸業務的壽險公司已不多，目前包括國泰人壽、台灣人壽、新光人壽、三商美邦人壽、全球人壽等5家仍受理新房貸進件。

壽險房貸主管指出，承作對象多以自家保戶為主，給予的房貸利率不會跟銀行差太多，但仍會評估客戶的保費貢獻度，貢獻度高、利率條件就比較好。計息方式也與銀行大致相同，依據幾大行庫1年期或2年期定儲利率為基礎。

三、薪轉戶：銀行房貸
銀行房貸專案的種類最多，可耐心找出最適合自己的方案。銀行最在意的是申貸者的還款能力，因此明確的收入來源最重要，收入穩定的上班族或是薪轉戶，對銀行都是優質客戶。

也可選定一家主力銀行，平常多往來，有利跟銀行建立關係，德明財經科技大學客座教授莊孟翰說，信用要顧好，來往不能少，讓銀行瞭解你，在審核授信5P時，才容易取得好條件。「銀行跟你不熟，買的物件再怎麼優質，在核貸上可能都有疑慮。」莊孟翰說。

四、預售屋：整批分戶貸款
喬王指出，建商會依照不同建案，與不同銀行合作貸款專案，向銀行整批送件，由於整批分戶貸款是向銀行洽談的大筆房屋貸款，所以通常會比一般人向銀行談貸款條件還要划算。

「就像是大盤商賣出的價格，通常會比零售商來得便宜一樣，」喬王建議購買預售屋或新成屋的民眾，可優先詢問建商配合銀行的貸款條件。